아파트 리모델링

아파트 리모델링에 대해서

1. 리모델링이란 [주택법 제2조 제25호] 
   건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상을 위하여 대수선 하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다.
2. 리모델링의 범위 [주택법 제2조 제25호, 주택법 시행령 제13조]
   1) 증축범위
      - 대상 : 준공 후 15년이 경과된 공동 주택
      - 전용면적(세대당 면적) : 85㎡미만 → 40% 이내
                                       85㎡이상 → 30% 이내
      - 세대수 : 기존 세대수의 15% 이내(전용면적 증가 총면적 내에서 가능)
      - 수직증축 : 14층 이하 2개 층, 15층 이하 3개 층 이내(단, 건축 당시 구조도 보유 필수)
   2) 대수선
      건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 또는 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것
       - 30㎡ 이상 내력벽 증설 및 해체
       - 3개 이상 기둥, 보를 증설 또는 해체
       - 방화벽 또는 방화구획 증설 또는 해체
       - 주계단·피난계단 등의 증설 또는 해체
       - 외벽 마감재료 증설 또는 해체
    ※ 단, 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다. [주택법 시행령 별표 4]
3. 리모델링 제도 [건축법 시행령 제6조 제1항 제6호]
   준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준 조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화하여 적용할 수 있는 제도
   조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이 제한, 일조권(채광 확보를 위한 높이제한) 등을 건축위원회 심의를 통해 완화 범위 결정
4. 리모델링 유형
   
   

출처 : 성남시 공동주택 정보누리

5. 리모델링 사업 추진 절차
   1) 추진위원회 구성
   2) 조합 설립 인가
   3) 시공사 선정
   4) 안전진단 1차 실시
   5) 건축위원회 심의
   6) 권리변동 계획 수립
   7) 사업계획 승인
   8) 이주 및 안전진단 2차 실시
   9) 착공
   10) 준공 및 입주
   11) 조합 해산 및 청산

 

리모델링에 대한 몇 가지 궁금한 점

• 왜 재건축을 안 하고 리모델링을 하는지?
  용적률 180% 이하면 재건축, 이상이면 리모델링을 추진한다. 리모델링은 재건축보다 분담금이 적게 들고 진행 절차도 간소화되는 장점이 있다.
• 리모델링 시 안전한가?
  주택법에 따라 기존 건물에 대한 안전진단을 먼저 실시하고, 이를 바탕으로 새로운 건축구조 기준에 따라 건축물의 안전을 확보하도록 설계하므로 신축 건물과 동일한 구조안전성을 확보한다고 볼 수 있다.
  단순 철거가 아니라 쪼아내듯이 철거 부위를 털어내고 그 털어낸 자리를 바로 철근으로 감아서 보강한 후 철심들을 모두 벽 사이에 박아 놓기에 안전성을 중요시한다.
• 리모델링 추진 중에 팔 수 있는가?
  팔 수 있다. 리모델링 추진 중 언제든지 가능하다. 재건축의 전매제한과 달리 리모델링은 규제가 없다.
• 아파트 시세 변화
  기존 노후된 시설에서 리모델링을 통해 세대 면적이 넓어지고 편의 시설이 신설됨에 따라 집값이 상승할 것으로 예상한다. 또한 아파트 브랜드 선정에 따라 프리미엄이 붙을 수도 있다.
• 분담금, 이주비용 처리
  분담금은 조합에서 입찰을 통해 저금리 집단 대출이 가능하다. 이주비도 주택담보대출 및 전세자금 대출 등 다양한 방법이 있다.